位于南京麒麟G09宅地的京奧港?未來(lái)墅日前終于領(lǐng)到銷(xiāo)售許可證，但其身價(jià)一降再降，被核準(zhǔn)通過(guò)的銷(xiāo)售均價(jià)僅比樓面地價(jià)高出3000多元/平方米，基本是貼著地價(jià)賣(mài)。當(dāng)然，該樓盤(pán)也從最初的“精裝豪宅”改成了“毛坯房”。類(lèi)似京奧港?未來(lái)墅的情況，在合肥、蘇州、廈門(mén)等熱點(diǎn)城市并不少見(jiàn)。由于各地嚴(yán)格實(shí)施限價(jià)政策，一些當(dāng)初高價(jià)拿地的房企期望通過(guò)高房?jī)r(jià)消化拿地成本并獲得暴利的如意算盤(pán)紛紛落空。
⊙記者 劉向紅 ○編輯 邱江
去年4月以47.6億元豪奪南京麒麟G09宅地的北京京奧港集團(tuán)彼時(shí)可能不會(huì)想到，其開(kāi)發(fā)的京奧港?未來(lái)墅的身價(jià)會(huì)一降再降。日前，該樓盤(pán)終于領(lǐng)到銷(xiāo)售許可證，每平方米均價(jià)為25715元至25993元，僅比樓面地價(jià)高出3000多元/平方米，基本是貼著地價(jià)賣(mài)。據(jù)了解，類(lèi)似京奧港?未來(lái)墅的情況，在合肥、蘇州、廈門(mén)等熱點(diǎn)城市并不少見(jiàn)。由于各地嚴(yán)格實(shí)施限價(jià)政策，一些當(dāng)初高價(jià)拿地的房企期望通過(guò)高房?jī)r(jià)消化拿地成本并獲得暴利的如意算盤(pán)紛紛落空。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房企拿地的資金大多是融資而來(lái)的，成本普遍較高，隨著時(shí)間的流逝，資金鏈壓力會(huì)增大。房企應(yīng)合理定位，盡早入市，加快資金回籠，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
“身價(jià)”一降再降
去年4月15日，北京京奧港集團(tuán)在經(jīng)過(guò)61輪激烈競(jìng)拍后，以47.6億元拿下了南京麒麟G09宅地，樓面價(jià)22353元/平方米，創(chuàng)出了麒麟板塊的新高。當(dāng)時(shí)，周邊樓盤(pán)的價(jià)格在1.7萬(wàn)元/平方米至2.2萬(wàn)元/平方米，上述樓面價(jià)屬于典型的“面粉貴過(guò)面包”。
根據(jù)公司最初規(guī)劃，在該地塊開(kāi)發(fā)的京奧港?未來(lái)墅將被打造成“南京第三代豪宅典范”，并放出“精裝豪宅價(jià)格要賣(mài)到4萬(wàn)元/平方米”的口風(fēng)。然而，受限價(jià)等樓市調(diào)控政策的影響，該樓盤(pán)價(jià)格預(yù)期卻不斷下調(diào)，從4萬(wàn)元/平方米，到3.5萬(wàn)元/平方米，再到3萬(wàn)元/平方米，直至最終被核準(zhǔn)的25715元/平方米至25993元/平方米，較最初的預(yù)期價(jià)格下降了三成多。當(dāng)然，產(chǎn)品也從最初的“精裝豪宅”改成了“毛坯房”。
售樓處工作人員表示，這主要是受限價(jià)措施影響，如果房?jī)r(jià)定得過(guò)高，就無(wú)法通過(guò)審核備案。因此，開(kāi)盤(pán)已延后了近一年，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，已不想捂盤(pán)往后再拖。
據(jù)了解，京奧港?未來(lái)墅目前的定價(jià)略高于周邊二手房的掛牌價(jià)。業(yè)內(nèi)人士指出，按照目前的售價(jià)，該樓盤(pán)的利潤(rùn)空間很小，如果成本控制不好的話，開(kāi)發(fā)商有可能虧本。
首期融資款11月到期
值得注意的是，京奧港?未來(lái)墅的土地款是開(kāi)發(fā)商通過(guò)信托融資支付的，而且*期還款日已近在眼前。
“宏金46號(hào)集合資金信托計(jì)劃”顯示，借款方為北京京奧港集團(tuán)有限公司，資金投向京奧港?未來(lái)墅地塊。該計(jì)劃是結(jié)構(gòu)化產(chǎn)品，總規(guī)模為49.6億元。其中，優(yōu)先級(jí)資金34.72億元，次級(jí)資金14.88億元，分兩期發(fā)行。*期34.45億元，優(yōu)先級(jí)28億元，次級(jí)6.45億元；第二期15.15億元，優(yōu)先級(jí)6.72億元，次級(jí)8.43億元。*期到期日是2017年11月12日，第二期到期日是2018年2月26日。
目前，距該信托計(jì)劃*期到期只有2個(gè)月。一位業(yè)內(nèi)人士表示，除非開(kāi)發(fā)商已解決資金問(wèn)題，否則，一定會(huì)在首期融資到期前開(kāi)盤(pán)，通過(guò)資金回籠來(lái)歸還借款。
據(jù)了解，該筆巨額融資是以標(biāo)的地塊土地使用權(quán)抵押、項(xiàng)目公司100%股權(quán)質(zhì)押、京奧港地產(chǎn)連帶保證、實(shí)際控制人連帶保證設(shè)置風(fēng)控措施的。
中融信托有關(guān)人士告訴記者，該信托計(jì)劃運(yùn)轉(zhuǎn)正常，項(xiàng)目質(zhì)地較好，進(jìn)度正常。項(xiàng)目方反饋將擇機(jī)入市，并未受到限制。
類(lèi)似賣(mài)房案例漸多
其實(shí)，受限價(jià)等調(diào)控政策影響的不僅僅是南京樓市，合肥、蘇州、廈門(mén)等熱點(diǎn)城市的一些高地價(jià)樓盤(pán)，也大多在貼著地價(jià)賣(mài)。
據(jù)“哥們買(mǎi)房”統(tǒng)計(jì)，去年土地拍賣(mài)火熱之時(shí)，合肥市九區(qū)三縣誕生了23幅高價(jià)地，到目前僅有10個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目入市。由于政府嚴(yán)格限價(jià)，這些高地價(jià)項(xiàng)目的樓面價(jià)與備案價(jià)差距一般都在3000元/平方米左右，個(gè)別差價(jià)甚至不到500元/平方米。如新站某知名樓盤(pán)，樓面價(jià)9614元/平方米，備案價(jià)（高層）僅為10499元/平方米，兩者差價(jià)不足千元。
在同一個(gè)板塊，有的高地價(jià)樓盤(pán)的備案價(jià)與周邊普通樓盤(pán)相差無(wú)幾。如合肥新站區(qū)的華地?紫悅府，比附近的昌?香樟原著的樓面價(jià)高1574元/平方米，但備案價(jià)卻相同，留給開(kāi)發(fā)商的盈利空間非常小。
業(yè)內(nèi)人士告訴記者，一般而言，高地價(jià)拿下的項(xiàng)目，為了追求更高的溢價(jià)率，會(huì)選擇高端豪宅產(chǎn)品。如今選擇推出毛坯產(chǎn)品的，多半是因?yàn)橘Y金壓力。從去年高地價(jià)樓盤(pán)的入市情況來(lái)看，目前分化趨勢(shì)明顯：一些地價(jià)不算特別高（2.5萬(wàn)元/平方米以內(nèi)）的項(xiàng)目，正在降低身段，貼著地價(jià)抓緊入市；一些超級(jí)高地價(jià)項(xiàng)目，基本只能捂著。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，限價(jià)等樓市調(diào)控措施短期內(nèi)難以松動(dòng)，隨著時(shí)間的流逝，靠融資拿地的房企將會(huì)面臨巨大的資金鏈壓力，與其捂盤(pán)硬扛，不如盡早把握入市時(shí)機(jī)，通過(guò)合理定位規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)。
(作者：劉向紅) (出處：上海證券報(bào) 2017年09月13日)
